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13 diciembre, 2018

Sistemas de agrupamientos y adosamientos para las edificaciones establecidos por la OGUC

Por Rodrigo Arévalo V.

En este artículo te contamos todo lo que tienes que saber acerca de los tipos de agrupamientos de los edificios; donde abordaremos también la implicancia de los adosamientos que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en su Título 2, Capitulo 6, Artículos del 2.6.1 y 2.6.2.

 

Agrupamientos

Artículo 2.6.1.

El agrupamiento de los edificios se determinará en los Planes Reguladores Comunales o Planes Seccionales y estará destinado a definir las alternativas de emplazamiento de éstos dentro de un predio. 

Para los fines previstos en el inciso anterior, se distinguen tres tipos de agrupamiento de las edificaciones:

Agrupamientos, OGUC.

La edificación pareada se aceptará cuando las dos edificaciones que conforman el pareo se ejecutan en forma simultánea.

Los Planes Reguladores Comunales podrán establecer las características que deberán cumplir las edificaciones continuas, incluidas las posibilidades de retranqueos, encuentros con predios en que exista edificación aislada, y sitios esquina en zonas con antejardín obligatorio. En caso que nada se diga, se admitirán excepciones a la continuidad del plano de fachada hasta en un tercio del frente del predio, siempre que no se trate de Monumentos Nacionales, inmuebles o zonas de conservación histórica. En casos debidamente fundados, el Director de Obras Municipales podrá admitir excepciones mayores a dicha continuidad.

A continuación te mostramos un ejemplo de un Plan Regulador Comunal, en este caso de la comuna de Providencia (PRCP 2007), el cual nos muestra las zonas de edificación establecidas sobre las cuales se debe regir, a modo de ejemplo.

Zonas de edificación.

Simbología

En las zonas típicas, sectores aledaños a Monumentos Nacionales y en las zonas de conservación histórica, los Planos Seccionales podrán establecer condiciones urbanísticas especiales en cuanto al agrupamiento de los edificios y su relación con el suelo. 

En los casos que el Plan Regulador Comunal o Seccional no consulte disposiciones sobre los sistemas de agrupamiento de las construcciones, éstas serán de libre determinación.

 

Adosamiento

Artículo 2.6.2.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior y como una norma complementaria de los tres tipos de agrupamiento indicados, se entenderá por adosamiento, para los efectos de la aplicación de este artículo, la edificación no subterránea que se ubica contigua a los deslindes, o bien aquélla inscrita en la envolvente que describen los puntos que se señalan a continuación:

Diferencia entre adosamiento y pareo.

1_Adosamiento máximo:

La longitud del adosamiento no podrá exceder del 40% de la longitud total del deslinde común con el vecino (ver ejemlo 1). 

Adosamientos, OGUC.Ejemplo 1

Cuando la edificación existente sea pareada o continua, a la longitud total de dicho deslinde debe descontarse el tramo ocupado por la parte pareada o continua. El adosamiento no podrá en ningún caso ocupar el antejardín (ver ejemplo 2). El Plan Regulador Comunal podrá determinar la distancia mínima de los adosamientos respecto de la línea de edificación.

Adosamientos, OGUC.Ejemplo 2

2_Altura del adosamiento:
La altura del adosamiento en el deslinde no sobrepasará los 3,5 metros (ejemplo 3). No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente aprobada, de mayor altura, ubicada en el predio vecino a partir del deslinde común, se podrá contemplar una mayor altura para dicho adosamiento, siempre que no sobrepase la de la edificación vecina existente.  

Adosamiento, envolvente teórica, OGUC Chile.Ejemplo 3

3_Altura y envolvente teórica
Las alturas se medirán desde el nivel del suelo natural (ejemplo 3). Si el nivel de los predios fuere inclinado, la altura máxima permitida deberá medirse desde el punto promedio entre aquellos en que los extremos de la construcción que se adosa corten al deslinde a nivel de terreno natural (ejemplo 4). Si los predios no se encontraren en un mismo plano, la altura máxima permitida se medirá desde el punto que fije la diferencia media de altura entre los predios (ejemplo 4).

Altura adosamiento, OGUC Chile.Ejemplo 4

El adosamiento deberá inscribirse dentro de un ángulo no superior a 45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde común, desde la altura máxima de adosamiento permitida (ejemplo 3). Las normas sobre adosamientos se aplicarán como la envolvente teórica que puede ocupar una edificación, pudiendo ésta situarse libremente dentro de dicha envolvente. 

En toda el área de adosamiento deberá construirse en el deslinde un muro de adosamiento con una altura mínima de 2,0 m y con una resistencia mínima al fuego de F-60salvo que se trate de edificaciones no residenciales que, de acuerdo a su destino, requieran una resistencia al fuego mayor. Tratándose de edificaciones adosadas al deslinde el muro de adosamiento deberá llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado. Además, el adosamiento deberá contemplar un sistema de evacuación de aguas lluvia que no afecte a los predios vecinos. 

 

Otras consideraciones

Los estacionamientos abiertos cubiertos podrán construirse adosados a los deslindes en toda su longitud, excepto en los antejardines, siempre que la altura de su cubierta, en cualquier punto de ella, no exceda de 2,50 m. Estos estacionamientos no requerirán contar con muro de adosamiento

Altura adosamiento, OGUC Chile.

El porcentaje de adosamiento podrá excederse, tanto para construcciones nuevas como para regularizaciones, con autorización expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario. No obstante, cuando el adosamiento coincida con una edificación existente aprobada con mayor porcentaje de adosamiento, se podrá contemplar una mayor longitud, siempre que no sobrepase la edificación vecina existente.  

 

Agradecemos a Patricia Maira quien ha colaborado con su amplio conocimiento e información sobre la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y Normativas, que con su apoyo nos ha ayudado a generar contenido relevante y de calidad.

 

 

Definiciones | Anexos 

Art. 1.1.2 Definiciones O.G.U.C:  

Antejardín: área entre la línea oficial y la línea de edificación, regulada en el instrumento de planificación territorial. 

Área urbana: superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al desarrollo armónico de los centros poblados y sus actividades existentes y proyectadas por el instrumento de planificación territorial. 

Bandejón: superficie libre entre las calzadas, que forma parte de la vía a la que pertenece. 

Distanciamiento: distancia mínima horizontal entre el deslinde del predio y el punto más cercano de la edificación, sin contar los elementos de techumbre en volado, aleros, vigas, jardineras o marquesinas.  

Edificación aislada: la separada de los deslindes, emplazada por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre rasantes y distanciamientos que se determinen en el instrumento de planificación territorial o, en su defecto, las que establece la presente Ordenanza. 

Edificación colectiva: la constituida por unidades funcionales independientes, tales como departamentos, oficinas y locales comerciales, esté o no acogida a la ley de copropiedad inmobiliaria o a otras leyes especiales. 

Edificación pareada: la que corresponde a dos edificaciones emplazadas a partir de un deslinde común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación aislada. 

Edificio: toda edificación compuesta por uno o más recintos, cualquiera sea su destino. 

Espesor de un muro: la dimensión de la sección de un muro, medida en forma transversal al plano de éste. 

Muro cortafuego: el que cumple con la resistencia al fuego requerida según el caso, de acuerdo con el artículo 4.3.3. de esta Ordenanza.

Muro de separación: el que divide un predio o un edificio de un mismo dueño.

Muro divisorio: el que separa dos propiedades distintas.

Muro exterior: el que limita exteriormente un edificio.

Muro medianero: el que pertenece en común a los dueños de dos predios colindantes. 

Instrumento de Planificación Territorial: vocablo referido genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Límite Urbano. 

Línea de edificación: la señalada en el instrumento de planificación territorial, a partir de la cual se podrá levantar la edificación en un predio. 

Línea oficial: la indicada en el plano del instrumento de planificación territorial, como deslinde entre propiedades particulares y bienes de uso público o entre bienes de uso público. 

Normas urbanísticas: todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificación Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o cualquier otra norma de este mismo carácter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificación. 

Ochavo: chaflán que se aplica a un edificio o cierro situado en la esquina de vías de circulación vehicular o peatonal y que en los predios de esquinas rectangulares se constituye como servidumbre de vista. 

Predio: denominación genérica para referirse a sitios, lotes, macrolotes, terrenos, parcelas, fundos, y similares, de dominio público o privado, excluidos los bienes nacionales de uso público.

Suelo natural: estado natural del terreno anterior a cualquier modificación artificial practicada en él.

Superficie común: superficie edificada de uso común calculada hasta el eje de los muros o línea que la separa de la superficie útil. 

Superficie edificada: superficie de una construcción calculada horizontalmente por pisos, sin incluir los vacíos, los ductos verticales y las escaleras de evacuación, medida hasta la cara exterior de los muros perimetrales. 

Vía: espacio destinado a la circulación de vehículos motorizados y no motorizados y/o peatones. 

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Fuentes:

Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 2 , Capitulo 6 , Artículo 2.6.1, 2.6.2.

Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 1, Capitulo 1, Artículo 1.1.2.

 


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