Exigencias para definir las alturas de edificación según la OGUC

_{Por Rodrigo Arévalo V.}

En esta guía te mostraremos cuales son las exigencias requeridas en cuanto a la altura de edificación que se deben considerar en el diseño y construcción según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), abordada en sus distintos Títulos y Capítulos establecidos en la presente normativa.

En primer lugar debemos establecer que dice la O.G.U.C. respecto a la "altura de edificación", la cual corresponde a la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo natural y un plano paralelo superior al mismo.

^{Fuente: http://skyscraperpage.com/}

Como punto de partida es importante saber que la O.G.U.C. en su Título 2 (De la Planificación), Capítulo 1 (De la Planificación Urbana y sus Instrumentos) en su Artículo 2.1.2 establece lo siguiente en cuanto a los Instrumentos de Planificación, los cuales están ordenados según su ámbito de acción:

_Plan Regional de Desarrollo Urbano
_Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano 
_Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen 
_Plan Seccional 
_Límite Urbano 

En donde las áreas no reguladas por Instrumentos de Planificación Territorial se regirán por las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta Ordenanza. Dicho esto el Artículo 2.1.23 establece que:

En los Instrumentos de Planificación Territorial la altura máxima de edificación se expresará siempre en metros, sin perjuicio de fijar, además, número máximo de pisos en sectores determinados. En los casos en que un Instrumento de Planificación Territorial haya fijado la altura de edificación en pisos, sin explicitar su medida en metros, ésta se determinará multiplicando 3,50 m por el número de pisos. 

Las construcciones de uno o dos pisos siempre podrán contemplar mansarda de hasta un piso de altura, en tanto no superen el coeficiente de constructibilidad, las rasantes, ni la altura máxima en metros que el Plan Regulador Comunal o Seccional hubiere establecido. 

Altura mínima para espacio público

El Artículo 2.2.8 fija los parametros para las alturas mínimas requeridas para espacios públicos estableciendo que: 

Con el objeto de asegurar el uso, permanencia y desplazamiento de todas las personas en forma autónoma y sin dificultad, incluidas las personas con discapacidad, especialmente aquellas con movilidad reducida, los nuevos espacios públicos y aquellos existentes que se remodelen, deberán cumplir con las siguientes disposiciones (en cuanto a alturas requeridas):

1. En todas las veredas se deberá consultar una ruta accesible, la que deberá identificarse y graficarse en los respectivos planos del proyecto. Su ancho será continuo y corresponderá al ancho de la vereda, con un mínimo de 1,20 m por 2,10 m de alto.

   En las circulaciones peatonales al interior de espacios públicos, tales como plazas, parques, la ruta accesible tendrá un ancho continuo mínimo de 1,5 m por 2,10 de alto. 

Altura mínima para estacionamientos

El Artículo 2.4.2 establece los parametros y las condiciones para el desarrollo de un estacionamiento, planteando lo siguiente:

Los estacionamientos subterráneos en predios de dominio privado serán considerados como una actividad complementaria a cualquier uso de suelo, sin restricción respecto de su localización, salvo que se trate de zonas en que estén expresamente prohibidos en el Plan Regulador Comunal o Seccional.

En materia de dimensionamiento de alturas mínimas requeridas la O.G.U.C. señala lo siguiente en este artículo ... "Los estacionamientos contemplados en un proyecto deberán tener un ancho mínimo de 2,5 m, un largo no inferior a 5 m y una altura libre mínima de 2 m bajo vigas o elementos horizontales. Dicho ancho mínimo podrá reducirse hasta en un 10% por elementos estructurales, siempre que no afecte a más de la mitad del largo requerido" ...

Altura mínima para cuerpos salientes y decorativos

El Artículo 2.7.1 establece las alturas correspondientes a los cuerpos salientes y decoraciones de una edificación estableciendo lo siguiente:

Los cuerpos salientes que sobresalgan del plano vertical levantado sobre la línea oficial deberán atenerse a las siguientes condiciones:

1. Hasta 3 m de altura, medidos en todos y cada uno de los puntos de la línea oficial a partir del nivel de la acera, no se permitirá que ningún cuerpo, fijo o móvil, sobresalga de dicho plano vertical. Se exceptúan las ménsulas cuya saliente podrá comenzar a 2,50 m de altura sobre dicho nivel.

2. El Plan Regulador Comunal o Seccional podrá permitir que a partir de la altura de los 3 m existan cuerpos salientes de la línea oficial hasta un ancho de 1,80 m. Así también podrá permitir mayores salientes respecto de marquesinas y toldos.

Para los efectos de la aplicación de la presente norma son cuerpos salientes, entre otros, balcones, marquesinas, cornisas, pisos en volado, vigas, cortinas y toldos.

Tratándose de edificación continua, estos cuerpos salientes, excluidas las marquesinas y toldos, deberán mantener una distancia mínima de 1 m al plano medianero.

Altura mínima en elementos de comunicación entre inmuebles

El Artículo 2.7.2 dice que "Se podrá autorizar una construcción que comunique inmuebles que se enfrenten en ambos costados sobre una vía pública, previa concesión o permiso otorgado por la Municipalidad correspondiente, de acuerdo con las normas pertinentes, siempre que con ello no se afecte negativamente las condiciones físicas y ambientales del entorno, según lo defina el Plan Regulador Comunal o el Plan Seccional, cumpliendo además los siguientes requisitos técnicos": 

1. Que la altura libre bajo la construcción, en ninguno de sus puntos, sea inferior a 4,50 m. 

2. Que la construcción no consulte apoyos intermedios en el espacio público, salvo que para dichos apoyos se cuente con una concesión de la Municipalidad.

3. Que no se exceda el máximo del espacio público que el Plan Regulador Comunal o Plan Seccional permite cubrir. En ausencia de éstos, el ancho de la conexión no podrá sobrepasar el 50% de la distancia entre las líneas oficiales de ambos predios. 

Altura mínima de piso a cielo

En el Titulo 4 (De la Arquitectura), Capitulo 1 (De las Condiciones de Habitabilidad), en su Art. 4.1.1 se establece las siguientes definiciones: En las edificaciones o parte de ellas destinadas a vivienda, hospedaje, oficinas, y comercio, se considerarán:

1. Locales habitables: los destinados a la permanencia de personas, tales como: dormitorios o habitaciones, comedores, salas de estar, oficinas, consultorios, salas de reunión y salas de venta.

2. Locales no habitables: los destinados al tránsito o estadía esporádica de personas, tales como cuartos de baño, cocinas, salas de vestir, lavaderos, vestíbulos, galerías o pasillos. 

Los locales habitables tendrán una altura mínima de piso a cielo, medida en obra terminada, de 2,30 m, salvo bajo pasadas de vigas, instalaciones horizontales, y áreas menores de recintos ubicados directamente bajo techumbres inclinadas.
La medida vertical mínima de obra terminada en pasadas peatonales bajo vigas o instalaciones horizontales será de 2 m.

El estándar de terminaciones de las edificaciones que contemplen locales habitables no podrá ser inferior a las definidas en esta Ordenanza cómo obra gruesa habitable.
Se exceptúan de las disposiciones de este artículo los recintos de cualquier tipo destinados a bodega o instalación de maquinaria y los lugares de registro o mantención de instalaciones. 

Alturas mínimas para vías de evacuación

En primer lugar la O.G.U.C. define una vía de evacuación como una circulación horizontal, inclinada o vertical de un edificio, que permite la salida fluida de personas en situaciones de emergencia, desde el acceso de cada unidad hasta un espacio exterior libre de riesgo, comunicado a la vía pública.

El artículo 4.2.6 señala que: "La altura mínima libre interior de las vías de evacuación será de 2,10 m medidos verticalmente en obra terminada desde el piso hasta la proyección más cercana del cielo, vigas u otros elementos salientes, salvo en el caso de las escaleras, en que la altura mínima se medirá trazando un arco de 1,80 m de radio desde la nariz de las gradas. En los vanos de puertas se admitirá una altura libre mínima de 2 m".

Altura mínima para recintos educacionales

Para locales escolares y hogares estudiantiles el Título 4, en su Capítulo 5, Artículo 4.5.6 establece que para salas de actividades, salas de clases (general básico y medio; básico especial), los talleres, laboratorios, bibliotecas, palvularios (sala cuna, jardín infantil) y recintos de educación superior y adultos, la altura mínima de piso a cielo debe ser de 2,20 metros.

Altura mínima para caballerizas y establos

Artículo 4.12.1. Las caballerizas y establos sólo podrán construirse en las zonas y de acuerdo a las condiciones que determine el Instrumento de Planificación Territorial respectivo. En caso que dicho instrumento no contenga indicación al respecto, podrán instalarse en predios con uso de suelo de Equipamiento de las clases Deporte o Esparcimiento, o bien en áreas verdes de dominio privado reconocidas por el Instrumento de Planificación Territorial, cumpliendo las normas de higiene y salubridad correspondientes.

Alturas de edificación para viviendas económicas según normas de urbanización

El Título 6 (Reglamento Especial de Vivienda Económica), Capítulo 2 (De Las Normas De Urbanización) en su Artículo 6.2.9 de la presente ordenanza plantea lo siguiente referente a las alturas:

"Las edificaciones que se acojan al presente artículo no podrán exceder la altura de edificación, ni la longitud total del deslinde común con el predio vecino al proyecto", que se indican a continuación: 

Sin perjuicio de lo anterior, la suma de los adosamientos de distinta altura no podrá ser superior al 70% del deslinde común con el vecino.

El porcentaje de adosamiento y la altura máxima de adosamiento podrá excederse, en este último caso, pudiendo llegar hasta los 7,5 metros de altura, previa autorización expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante Notario.

El adosamiento deberá inscribirse dentro de un ángulo no superior a 45 grados sexagesimales, aplicado en el deslinde, desde la altura máxima de adosamiento permitida. 

Definiciones | Anexos 

Art. 1.1.2 Definiciones O.G.U.C:

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^{Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 4 (De la Arquitectura), Capitulo 1 (De las Condiciones de Habitabilidad), Artículo 4.1.6.}

^{Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (O.G.U.C.), Titulo 1 (Disposiciones Generales), Capitulo 1 (Normas de Competencia y Definiciones), Artículo 1.1.2}