03 diciembre, 2018

Por Rodrigo Arévalo V.

Los uso de suelo corresponden a un conjunto genérico de actividades que el Instrumento de Planificación Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones (artículo 1.1.2). En esta guía abordaremos los distintos tipos de usos de suelo que establece la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en su Título 2, Capitulo 1, Artículos del 2.1.24 al 2.1.36. 

 

Artículo 2.1.24.

Para la fijación y aplicación de dichos usos de suelo, éstos se agrupan en los siguientes seis tipos de uso, susceptibles de emplazarse simultáneamente en la misma zona, lo cual deberá ser reglamentado por el Instrumento de Planificación Territorial correspondiente, (para más información sobre los I.P.T. ver mas adelante en esta misma publicación) en orden a compatibilizar los efectos de unos y otros:

1_Residencial.
2_Actividades Productivas.
3_Equipamiento
4_Infraestructura.
5_Espacio Público.
6_Area Verde.

Usos de suelo, OGUC.

1_Residencial

Artículo 2.1.25.

El tipo de uso Residencial contempla preferentemente el destino vivienda, e incluye hogares de acogida, así como edificaciones y locales destinados al hospedaje, sea éste remunerado o gratuito, siempre que no presten servicios comerciales adjuntos, tales como bares, restaurantes o discotecas, en cuyo caso requerirán que en el lugar donde se emplazan esté admitido algún uso comercial.

Residencial, uso de suelo, OGUC.En los conjuntos de viviendas o edificios colectivos se admitirá, como parte del uso de suelo Residencial, el funcionamiento de locales destinados a lavandería, gimnasio, piscina, guardería infantil o similares, para uso preferente de los residentes, mientras no requieran patente.

Artículo 2.1.26.

Las viviendas podrán consultar el funcionamiento de pequeños comercios, industrias artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, en tanto su principal destino subsista como habitacional.

 

2_Actividades productivas

Artículo 2.1.28.

El tipo de uso Actividades Productivas comprende a todo tipo de industrias y aquellas instalaciones de impacto similar al industrial, tales como grandes depósitos, talleres o bodegas industriales. El Instrumento de Planificación Territorial podrá establecer limitaciones a su instalación, sin perjuicio del cumplimiento de las normas ambientales y demás disposiciones pertinentes.  

Actividades productivas, uso de suelo, OGUC.Las actividades productivas señaladas en el inciso anterior pueden ser calificadas como inofensivas, molestas, insalubres, contaminantes o peligrosas por la Secretaría Regional Ministerial de Salud correspondiente. Sin embargo, las que cuenten con calificación de dicha Secretaría Regional Ministerial como actividad inofensiva podrán asimilarse al uso de suelo Equipamiento de clase comercio o servicios, previa autorización del Director de Obras Municipales cuando se acredite que no producirán molestias al vecindario. 

 

3_Equipamiento (Art. 2.1.32 al 2.1.36)

Artículo 2.1.27.

El tipo de uso Equipamiento se refiere a las construcciones destinadas a la prestación de servicios necesarios para complementar el resto de las actividades, como son las residenciales y las productivas, incluyendo las interrelaciones y actividades anexas que se generan a partir de ellas.

Equipamiento, uso de suelo, OGUC.

Escalas de equipamiento

Artículo 2.1.36.

Para los efectos de la aplicación de los Instrumentos de Planificación Territorial, se distinguirán cuatro escalas de equipamiento, divididas según su carga de ocupación y ubicación respecto de la categoría de la vía que enfrentan. Dichas escalas son las siguientes: 

1_Equipamiento Mayor: El que contempla una carga de ocupación superior a 6000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías expresas y troncales.

2_Equipamiento Mediano: El que contempla una carga de ocupación superiror a 1000 y hasta 6000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías colectoras, troncales o expresas. 

3_Equipamiento Menor: El que contempla una carga de ocupación superior a 250 y hasta 1.000 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías de servicio, colectoras, troncales o expresas.

4-Equipamiento Básico: El que contempla una carga de ocupación de hasta 250 personas y sólo se podrá ubicar en predios que enfrenten vías locales, de servicio, colectoras, troncales o expresas. 

Para mayor información acerca de los tipos de vías revisa nuestro artículo: Clasificación de las vías, líneas oficiales y líneas de edificación según la OGUC. 

 

4_Usos para infraestructura

Artículo 2.1.29.

El tipo de uso Infraestructura se refiere a las edificaciones o instalaciones y a las redes o trazados destinados a:

  • Infraestructura de transporte, tales como, vías y estaciones ferroviarias, terminales de transporte terrestre, recintos marítimos o portuarios, instalaciones o recintos aeroportuarios, etc.

  • Infraestructura sanitaria, tales como, plantas de captación, distribución o tratamiento de agua potable o de aguas servidas, de aguas lluvia, rellenos sanitarios, estaciones exclusivas de transferencia de residuos, etc. 

  • Infraestructura energética, tales como, centrales de generación o distribución de energía, de gas y de telecomunicaciones, gasoductos, etc.

Infraestructura, uso de suelo, OGUC. Las redes de distribución, redes de comunicaciones y de servicios domiciliarios y en general los trazados de infraestructura se entenderán siempre admitidos y se sujetarán a las disposiciones que establezcan los organismos competentes. El instrumento de planificación territorial deberá reconocer las fajas o zonas de protección determinadas por la normativa vigente y destinarlas a áreas verdes, vialidad o a los usos determinados por dicha normativa. 

Para estos efectos se entenderá por redes y trazados, todos los componentes de conducción, distribución, traslado o evacuación, asociados a los elementos de infraestructura indicados en el inciso anterior.

 

5_Usos para espacio público

Artículo 2.1.30.

El tipo de uso Espacio Público se refiere al sistema vial, a las plazas, parques y áreas verdes públicas, en su calidad de bienes nacionales de uso público. La O.G.U.C. define “Espacio público” como; bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros.

Espacio público, uso de suelo, OGUC.Es importante comprender lo siguiente:

Bienes Nacionales: son aquellos cuyo dominio pertenece a la nación toda (inciso primero, artículo 589 del Código Civil).

Los Bienes Nacionales de Uso Público o Bienes Públicos: son aquellos Bienes Nacionales cuyo uso pertenece a todos los habitantes de la nación, como calles, plazas, puentes, caminos, el mar adyacente y sus playas (inciso segundo, artículo 589 del Código Civil).

Bienes del Estado o Bienes Fiscales: son aquellos Bienes Nacionales cuyo uso no pertenece generalmente a sus habitantes. Son Bienes del Estado todas las tierras que, estando situadas dentro de los límites territoriales, carecen de otro dueño. (inciso tercero, artículo 589 y artículo 590 del Código Civil).

 

6_Usos Área verde

Artículo 2.1.31.

El tipo de uso Área Verde definida en los Instrumentos de Planificación Territorial se refiere a los parques, plazas y áreas libres destinadas a área verde, que no son Bienes Nacionales de uso público, cualquiera sea su propietario, ya sea una persona natural o jurídica, pública o privada. 

Área verde, uso de suelo, OGUC.Se entiende los siguiente por “Área verde”: superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios

Área verde pública”: bien nacional de uso público que reúne las características de área verde. 

 

Importancia de los I.P.T. para definir los usos de suelo

Artículo 2.1.24.

Corresponde a los Instrumentos de Planificación Territorial, en el ámbito de acción que les es propio, definir los usos de suelo de cada zona.

Diagrama general sobre el marco regulatorio y normativo:

A continuación te mostramos un ejemplo de un Plan Regulador Comunal, en este caso de la comuna de Providencia (PRCP 2007), el cual nos muestra las zonas de usos de suelo establecidas sobre las cuales se debe regir, a modo de aplicación de los conceptos mostrados anteriormente.

Plan regulador comunal Providencia, OGUC.

Simbología:Para mayor información acerca de los Instrumentos de Planificación Territorial, ver Capítulo 1 De la planificación urbana y sus instrumentos (artículos del 2.1.1 al 2.1.43).

 

Definiciones | Anexos 

Artículo 1.1.2.

Definiciones O.G.U.C:  

Antena: conjunto de elementos utilizados para emitir o recibir señales de comunicaciones, sean éstas de radio, televisión, telefonía celular o personal o cualquier otra onda o señal débil.

Área de extensión urbana: superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal. 

Área rural: territorio ubicado fuera del límite urbano.

Área urbana: superficie del territorio ubicada al interior del límite urbano, destinada al desarrollo armónico de los centros poblados y sus actividades existentes y proyectadas por el instrumento de planificación territorial. 

Área verde: superficie de terreno destinada preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal, conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos complementarios.

Área verde pública: bien nacional de uso público que reúne las características de área verde. 

Carga de ocupación: relación del número máximo de personas por metro cuadrado, para los efectos previstos en la presente Ordenanza, entre otros, para el cálculo de los sistemas de evacuación según el destino del edificio o de sus sectores si contiene diferentes usos. 

Centro comercial: edificación en uno o más niveles, pisos o plantas, destinada a servir de mercado para la compraventa de mercaderías diversas o prestación de servicios, conformada por una agrupación de locales acogidos o no al régimen de copropiedad inmobiliaria y los mercados de abasto, ferias persas, terminales agropecuarios, supermercados y similares. 

Centro comercial abierto: conjunto de locales comerciales conectados a un área de uso común, cubierta o descubierta, abierta lateralmente al exterior.

Centro comercial cerrado (Mall): edificación cerrada que contempla un conjunto de locales comerciales conectados a un área de uso común interior. 

Edificaciones con destinos complementarios al área verde: construcciones complementarias a la recreación que no generan metros cuadrados construidos, tales como pérgolas, miradores, juegos infantiles y obras de paisajismo, así como otro tipo de construcciones de carácter transitorio, tales como quioscos.

Edificio de uso público: aquel con destino de equipamiento cuya carga de ocupación total, es superior a 100 personas. 

Edificio industrial: aquel en donde se fabrican o elaboran productos industriales.

Equipamiento: construcciones destinadas a complementar las funciones básicas de habitar, producir y circular, cualquiera sea su clase o escala. 

Espacio público: bien nacional de uso público, destinado a circulación y esparcimiento entre otros. 

Instrumento de Planificación Territorial: vocablo referido genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Límite Urbano. 

Límite de extensión urbana: línea imaginaria que determina la superficie máxima destinada al crecimiento urbano proyectado por el plan regulador intercomunal. 

Límite urbano: línea imaginaria que delimita las áreas urbanas y de extensión urbana establecidas en los instrumentos de planificación territorial, diferenciándolos del resto del área comunal. 

Normas urbanísticas: todas aquellas disposiciones de carácter técnico derivadas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones de esta Ordenanza y del Instrumento de Planificación Territorial respectivo aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones tales como, ochavos, superficie de subdivisión predial mínima, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o que afecten a una edificación tales como, usos de suelo, sistemas de agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades máximas, exigencias de estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública, áreas de riesgo y de protección, o cualquier otra norma de este mismo carácter, contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones o en esta Ordenanza, aplicables a subdivisiones, loteos y urbanizaciones o a una edificación. 

Parque: espacio libre de uso público arborizado, eventualmente dotado de instalaciones para el esparcimiento, recreación, prácticas deportivas, cultura, u otros.

Plaza: espacio libre de uso público destinado, entre otros, al esparcimiento y circulación peatonal.

Uso de suelo: conjunto genérico de actividades que el Instrumento de Planificación Territorial admite o restringe en un área predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.

Vía: espacio destinado a la circulación de vehículos motorizados y no motorizados y/o peatones. 

Vivienda: edificación o unidad destinada al uso habitacional.

Vivienda unifamiliar: la destinada a residencia de una familia con salida ndependiente a una vía de uso público.

Zona: porción de territorio regulado por un Instrumento de Planificación Territorial con iguales condiciones de uso de suelo o de edificación. 

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Fuentes:

Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 2, Capitulo 1, Artículo 2.1.24 al 2.1.36
Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, Titulo 1, Capitulo 1, Artículo 1.1.2. 
Guía de evaluación de impacto ambiental para la descripción del uso del territorio en el SEIA, Servicio de Evalucación Ambiental, 2013.


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